Còn lỏng lẻo trong quản lý đất đai

Theo Phó chủ tịch UBND tỉnh Trần Văn Vĩnh, công tác quản lý đất đai trên địa bàn Đồng Nai chưa được chặt chẽ. Vì vậy tại nhiều địa phương mới xảy ra tình trạng vi phạm về đất đai như: tự vẽ ra quy hoạch, bán dự án không có thật, phân lô, bán nền đất nông nghiệp, xây dựng tái phép.

Dù chưa có đủ thủ tục pháp lý Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh đã bán dự án Gold Hill ở thị trấn Trảng Bom (huyện Trảng Bom). Ảnh: H.GIANG

Những phường, xã thuộc TP.Biên Hòa, các huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Vĩnh Cửu... đang “nóng” về đất đai, chính quyền tổ chức cắm nhiều biển báo tại những trục đường chính cấm mọi hình thức san lấp, sang nhượng đất trái phép. Nhưng biện pháp trên cũng không thể ngăn chặn tình trạng mua bán đất sai quy định.

* Trách nhiệm thuộc về địa phương

UBND các xã, phường là nơi nắm rõ, nhanh nhất việc mua bán đất nền ở những dự án “ảo”, dự án chưa đầy đủ thủ tục pháp lý và phân lô, bán nền đất nông nghiệp. Bởi những doanh nghiệp (DN), cá nhân khi mở bán đất nền thường phát tờ rơi, treo quảng cáo khắp nơi trên địa bàn, rao bán qua mạng xã hội... Nếu UBND các địa phương kịp thời phát hiện, xử lý và thông tin rộng rãi trên phương tiện thông tin đại chúng có thể ngăn chặn được.

Phó giám đốc Sở Tài nguyên môi trường - Nguyễn Ngọc Thường nhấn mạnh: “Để xảy ra việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp, tự vẽ ra quy hoạch dự án khu dân cư và rao bán đất nền “ảo” phần nhiều thuộc trách nhiệm của địa phương. Do đó, các địa phương phải quản lý chặt, kịp thời phát và hiện xử lý nghiêm theo pháp luật mới ngăn chặn được”.

Tại các cuộc tiếp xúc cử tri ở TP.Biên Hòa, các huyện Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom... một số cử tri nêu ý kiến: Tại sao người dân chỉ cần đổ một xe cát, xe gạch nhỏ để xây dựng, sửa sang công trình trong nhà thì chỉ 1-2 tiếng sau, lực lượng quản lý xây dựng của xã, phường đã phát hiện và đến kiểm tra. Nhưng còn việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp, quy hoạch “ma” bán dự án không có thật hoặc bán dự án chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý làm quảng cáo rầm rộ trong nhiều ngày lại không phát hiện xử lý ngay?

 Một số người dân cũng đặt câu hỏi: Có hay không việc chính quyền địa phương cố tình làm “lơ” để cho các DN, cá nhân cố tình vi phạm về đất đai?

Bà Nguyễn Thị Cát Tiên, Chủ tịch UBND huyện Xuân Lộc cho biết: “Khi Công ty cổ phần địa ốc Alibaba vừa rao bán dự án đất nền không có thực tại xã Xuân Hưng, UBND huyện cử ngay lực lượng xuống tháo dỡ biển quảng cáo, san ủi mặt bằng trả lại nguyên trạng. Đồng thời, UBND huyện có văn bản thông báo đến tất cả các xã, thị trấn, cơ quan truyền thông thông tin cho người dân trong và ngoài tỉnh biết để không mua phải dự án “ma”. Do vậy, huyện đã ngăn chặn kịp thời dự án “ảo” của Alibaba tại Xuân Lộc”. Theo bà Tiên, UBND huyện có văn bản yêu cầu các xã, thị trấn rà soát lại tất cả các dự án trên địa bàn và không để xảy ra việc phân lô, bán nền đất nông nghiệp, rao bán dự án “ảo”.

Chủ tịch UBND TP.Biên Hòa Phạm Anh Dũng cho hay: “Thành phố yêu cầu các phường, xã quản lý thật chặt, không để xảy ra xây dựng trái phép nên tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp giảm bớt. Đồng thời, phối hợp với các sở, ngành rà soát lại các dự án khu dân cư nếu phát hiện mua bán đất nền khi chưa được phê duyệt sẽ xử lý”.

Ông Dũng còn cho biết thêm, thành phố đã chỉ đạo các phòng, ban chuyên môn lưu ý xem xét kỹ các trường hợp đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhiều người đồng sở hữu mảnh đất nông nghiệp. Nếu phát hiện có dấu hiệu của phân lô, bán nền đất nông nghiệp thì ngưng lại không cấp giấy chứng nhận nữa.

* Biết vi phạm, vẫn khó xử lý?

Vi phạm trên lĩnh vực đất đai đang là vấn đề “nóng” của tỉnh Mặc dù các địa phương, sở, ngành liên quan đã nỗ lực trong việc quản lý, xử lý các vi phạm, song các DN, cá nhân ngày càng “khôn khéo” tìm ra các kẽ hở của luật pháp để trục lợi. Cụ thể như vụ việc Công ty cổ phần địa ốc Alibaba rao bán đất nền “ảo” tại nhiều dự án ở TP.Hồ Chí Minh, các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, công an các tỉnh, thành, Bộ Công an đã vào cuộc điều tra từ cách đây gần 2 năm để làm rõ sai phạm, nhưng đến nay vẫn chưa xử lý được.

Theo đại diện của Công an tỉnh, qua điều tra phát hiện Alibaba bán 29 dự án “ảo” tại Đồng Nai, có dấu hiệu vi phạm về đất đai nhưng chưa xử lý được vì chưa có đơn tố cáo nào của người dân mua đất từ Alibaba nên chưa xác định được dấu hiệu lừa đảo người mua. Tuy nhiên, Phó chủ tịch UBND tỉnh Trần Văn Vĩnh cho rằng, nếu không có biện pháp ngăn chặn kịp thời vụ việc của Alibaba, để đến khi xảy ra hậu quả lớn thì rất khó giải quyết.

Ông Nguyễn Thanh Lâm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Đồng Nai nhận xét: “Những quy định về quản lý bất động sản vẫn còn những bất cập nên có nhiều chủ đầu tư dự án khu dân cư đã lợi dụng kẽ hở rao bán đất nền, căn hộ khi chưa đầy đủ thủ tục pháp lý thông qua hình thức hợp đồng đặt cọc nhận chỗ nên rất khó xử lý. Chính quyền địa phương, các sở, ngành liên quan phải thường xuyên giám sát phát hiện sai phạm xử lý kịp thời và khuyến cáo người dân không nên mua”.

Cũng theo ông Lâm, dự án muốn huy động vốn khi mới xây dựng được 20% công trình trở lên phải có sự cho phép của Sở Xây dựng và trong đó quy định rõ mức huy động là bao nhiêu phần trăm so với tổng vốn đầu tư. Các địa phương có dự án khu dân cư rao bán sớm có thể căn cứ vào điểm này để phối hợp với các sở, ngành xử lý những DN vi phạm.

* Người mua cũng có trách nhiệm

Sở dĩ, một số DN tự làm quy hoạch, dự án khống sang nhượng theo hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng nhận chuyển nhượng bất động sản có trong tương lai, hợp đồng nhận đặt cọc chỗ... là do người dân còn cả tin, ham lãi suất cao khi bỏ tiền mua đất mà DN chưa có đất nền để giao. Đây là hình thức huy động vốn đa cấp, người dân không tỉnh táo về lâu dài rất dễ trắng tay.

Ông Đặng Minh Đức, Giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường lưu ý: “Các địa phương nên công bố rộng rãi quy hoạch về đất đai, dự án và khi phát hiện có những dự án bán đất nền sai phạm phải kịp thời cảnh báo cho người dân biết. Người dân khi mua đất hãy đến UBND xã, phường, Phòng Tài nguyên - môi trường các huyện, thành phố tìm hiểu rõ thông tin về thửa đất mình dự định mua. Như vậy sẽ tránh mua phải thửa đất “ảo” hoặc chưa đủ thủ tục”.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, điều kiện để chuyển nhượng đất đai là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp hay bị kê biên để thi hành án, còn thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nền, nhà ở tại các dự án khu dân cư thì ngoài các điều kiện trên, chủ đầu tư dự án phải hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận bằng văn bản về đủ điều kiện chuyển nhượng.

Bên cạnh đó, người mua đất nên kiểm tra thông tin liên quan đến chủ đầu tư như: giấy chứng nhận đầu tư, quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích, quy hoạch chi tiết xây dựng, chứng từ về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước... Đồng thời, trước khi ký hợp đồng mua bán đất đai, người dân phải xem kỹ các nội dung trong hợp đồng, tránh nhầm lẫn với các hình thức khác như cam kết mua bán, góp vốn.

Nếu người dân cẩn trọng trong mua bán, đầu tư đất đai, chỉ chọn mua những thửa đất đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý thì các DN tự làm quy hoạch “ma”, bán đất nền “ảo” hoặc bán đất nền khi dự án mới vừa khởi công sẽ buộc phải làm ăn nghiêm túc. Như vậy tránh được nhiều vi phạm về mua bán đất đai trên địa bàn tỉnh.

Uyển Nhi